未来楼市究竟何去何从?

回顾2009,在高歌猛进中飞驰而过。对比那不平凡的2008,感触良久。

中国楼市是典型的政策市,股市也是同样,因此,在政策的过山车上许多人心惊肉跳,在上上下下过程中,享受着那份快乐,与股市不同,楼市真正的实现了进二退一的挺进策略,而股市则是坑了很多人。

面对不确定的2010,面对世博会,面对高歌猛进的2009留下的隐患,面对税费政策的恢复,面对信贷政策的手紧……等等,都使得2010年楼市成为关注焦点。

一手市场短期内价升量缩,前景不明

2009年,许多奇迹发生在上海楼市,星河湾的一日热销40亿,让世界震撼,5万元不再是豪宅,10万元的房子随处可见,如此的价格涨幅低却超出了市场以及我个人的预期。归结2009楼市火爆的原有,核心在于楼市的供应短缺,加上2008年底楼市压抑性需求的爆发,导致3月份以来楼市节节攀高。当然,优惠的税费政策和适度宽松的货币政策,无疑起到了催化剂的作用。

在价格猛涨的制约下,加上近期政策频出,使得原本到达高位后产生的观望情绪异常的扩散,即使这般,并没有影响一手楼盘的价格进一步挺进,据说,仁恒河滨价格已经超过5万,在敏感时期,如此高调无疑来自其2009年53余亿的销售额。因此,我相信,即使2010年此盘没有销售进帐,也不会对其资金面构成很大影响。

同样道理,在当前的上海楼市,我不清楚那个开发商资金很紧张,或者为了回笼资金或者偿还银行贷款,愿意低价倾销楼盘?好像至今还没听说,最多也就是给点小恩小惠,也是个别开发商所为。

因此,在价格进一步上涨的因素影响下,成交量萎缩是必然结果,否则才叫最后的疯狂。基于上述判断,上海楼市一手市场短期的特征很明显,价升量缩。后期,则一方面取决供应量的大小,另一方面,银行信贷政策也是至关重要的因素。

短期二手市场价跌量升,隐患明显

二手市场在2009的大好市场上,也算做了次过山车。3月份后,随着一手市场的火爆,二手市场同样表现。这一波行情在7-9月份达到了顶点,而后一度成交低迷,价格松动。但在税费政策年底到期的引诱下,抛盘量有效释放,价格反而坚挺,交易中心11、12月份持续出现交易排队的热闹景象。

然而,如前期预期,1月份则门庭冷清,现有成交。虽然,目前二手市场的存量仅仅800多万平米,但隐患同样来自2009,想想看,满两年不满五年的房子,基本在2009年底已经兑现市场,而两年内的房子,则受到冷遇,而恰恰是2年内的房子,尤其是一年多的房子,大多是08年低谷时期购买,价格为近期最低,或利空间很大,当然此部分房源未来的市场降价空间也同样较为广阔,面对此,二手市场隐忧变得明显。

与一手开发商相比,二手小业主则更加敏感,当然也更加现实,他不会考虑前期购买业主的价格,或者价格调整带来的市场反应,只要想卖,赔了也愿意就好,谁也无法也没有理由可以干涉。

政策歪打正着,或许有利于2010年下半年楼市健康

近期政策频出,国4条、上海4条,以及国11条,说实话,个人认为政策面没有什么真动作,无非是朝炒冷饭,忽悠些老百姓保持所谓的清醒头脑,并通过一些雕虫小技,向无知的购房者展示其威力,以体现政策对于楼市调控的影响,让自欺欺人的人期待着价格的下跌。

如果说这些政策踩到点子上的,也无非是银行的政策收紧,但对于二套房的首付,从2008年给与优惠到2009年底收紧,还是不清楚。上海政策是改善性住房可以给与首付2成优惠,同时享受优惠利率,而国家政策则口辞严厉,真正执行起来更后果难以预测。而利率而言,1.1倍基准利率无疑最具杀伤力,而今却变成了银行风险自行控制的砝码?想问问,在高速经济发展的中国,房地产至少10年很难出现大的调整,或者至少保持进二退一的走势,银行怎么能放弃即有政绩、又有成绩的优质信贷资产呢?当然不会!

但,这些政策最为奏效的是对于小市民、对于小业主,对于特殊的2010年楼市而言,则就非常重要。如果说2005年,是一手楼盘万里板块的万里雅筑降价8折打响了楼市降价的第一枪,2008年,万科金色雅筑打响了楼市降价的第一枪的话,那么2010年,则不会重演历史。个人判断,2010年,二手市场则会成为楼市先锋。

核心来自前面的分析,一手楼盘都在2009年赚得盆满钵满,且资金量充裕,加上供不应求,降价还真需要点儿决心或者勇气。而同样赚得盆满钵满的二手市场业主而言,没有搭上2009年底税费优惠的末班车就非常遗憾,如果在政策的震荡中不能保持清醒头脑,或者在风险和收益面前作适当让步的话,很容易出现二手大量集中抛盘的现象,加上前期获利空间太大,在60-80%增幅面前,20-30%的议价空间是很可能出现的结果。

因此,打响2010年楼市第一枪的必然是二手市场小业主。

如果调整充分,使得在二手市场集中抛盘情况下价格适当回落,促使压抑性的需求再次得到有效释放,带来楼市的健康调整的话,后期楼市积极向好。

如果调整过度,加上一手市场供应集中上市,部分开发商在下半年持续资金紧张的前提下,甚至上市公司的规模增长压力前提下,不排除楼市再一次深度调整的可能性。

上述为个人观点,供探讨!

Continue Reading

地产盈利模式的变迁

房地产的利润一直是大众、媒体以及业内关系的问题,暴利来自哪里?暴利推高了房价?暴利推高了地价等等说法谣言江湖,使得不清楚事实真相的终端客户,在没有专业知识和市场数据的前提下,也跟着人云亦云。

那么,房地产的是否真的暴利?要依据地产的发展过程而判断,个人认为,在初期的土地和资本盈利模式的前提下,暴利必然存在。而对于如今相对充分的市场竞争而言,产品和服务盈利模式的利润要相对摊薄许多。下面谈谈个人对于地产盈利模式的理解。

按照地产的发展阶段,随着一级土地市场、二级开发市场规则的逐步完善和透明,使得地产盈利模式也在经历着变迁,大概分为土地盈利模式、资本盈利模式、产品盈利模式,具体说明如下:

寻租导致土地盈利模式的诞生

在2000年初,经常会听到这样的话,那个老板和政府关系好,在那里搞了一块地,要么空着,还没想好干什么,圈了地再说。要么建了厂房租出去,或者专业市场变相销售。

其实,自从98住房商品化以来,具有很灵敏嗅觉的老板们,早就开始动各种脑筋来进行资本的原始积累。这些老板有国有的,当然也不乏私人老板。

国企老板圈地可能是为了未来的发展储备用地,也或许为了职工的住房作土地储备,这些还可以理解,因为无论如何,这些土地总还是国家的,虽然后期的国有企业改制导致的国有资本流失也包含了一部分国有土地流失。而私人老板,则无疑是利用政府关系,这样将比较好听,确切的将是有租导致了行贿和受贿问题,土地自然已划拨的名义被低价的转让给个人。

最早的划拨土地,在后来的市场里,以至于直至今天,都没有开发殆尽,想想看,十年前的划拨土地,十年后按照市场价格开发和销售,又没有税收的控制,如何能不产生暴利呢?

因此,最早的划拨土地权利,给了政府寻租的空间,也产生了最早的土地盈利模式的诞生,可以说,不少老板为此绞尽脑汁,“鞠躬尽瘁”。

港资背景开发巨头资本盈利模式的推手

和记黄埔、长江实业、新鸿基、瑞安等等代表着外资企业,尤其是港资企业,他们非常了解地产市场发展的来龙去脉,在经历香港地产市场的发展历程中,充分从土地增值过程中转得盆满钵满,因此,对于大陆的经济向好的判断,以及地产初级开发的现状而言,无疑是他们的巨大商机。

在如此千载难逢的机会诱惑下,内地开始了疯狂的“骑马圈地”,基本操作模式:

第一步,圈地。

低价获取土地,虽然当时土地位置相对偏远,但往往有强大的规划背景支撑,因此,这种圈地应该叫做预先知道其未来增值潜力的圈地,或者叫做购买“原始股”的圈地策略,当然,圈地的背景是开发商强大的政府关系、沟通能力,最为主要的是可以满足政府政绩的强大的资本优势吸引力。汤臣高尔夫项目、和黄御翠园项目都是最好的代表。

第二步,屯地。这些公司具有极强的资金实力,如和黄,已经形成了大规模的土地,分期开发的计划完全支撑要囤积的急剧规划和地段升值潜力的土地。又如新鸿基,经营性业务收入已经可以持续支撑公司的经营运作,开发收益无疑要求最大化的利润为根本,基于上述的理由,无疑屯地是他们的最爱,往往这一屯就是数年。

第三步,缓慢开发。作高端是这些公司的特征,高端往往是主动的,而并非当下市场的需求,往往是未来几年的需求的提前展示或者引导,这样的先见之明不是来自对未来居住方式和产品的判断,而是基于前面提到的强大的资金背景所导致。如瑞安的瑞虹新城旧城开发,从拿地到如今,可能已经超过了10年。动拆迁变成了它缓慢开发的最为充分的理由,当然背后仍然是强大的资金优势作为支撑。

激烈的竞争,促使向产品盈利模式转变

随着土地市场的规范,以及开发管理的透明,土地盈利模式和资本盈利模式的威力在逐步减弱。尤其是土地盈利模式,可能寻求一些定向合作是唯一的可能性,其他真的很难。但资本依旧扮演者重要角色。

随着市场的竞争充分性、透明性以及开发成熟度的提升,市场悄然向产品盈利模式转变。这其中的最好代表就是品质盈利模式的绿城、产品创新盈利模式的金地、以及景观环境盈利模式的龙湖。

这些企业的核心竞争能力在于产品的创新,无论是产品单体、景观形式还是产品品质包含精装修配置都立足客户需求与竞争产品的差异化,从某种角度少,寻求产品盈利模式转变的企业先锋,往往是缺乏政府资源,或者仅仅在某个小范围具有政府优势,在更大的范围则优势不明显,产品盈利模式成为异地迅速扩展以及企业、楼盘个性形象塑造的核心利益点,也成为这些企业在当下市场竞争激烈的环境中得以生存、发展的根本之所在。

产品盈利模式值得鼓励,但产品的复制性、借鉴性非常容易,比起专利性更加强的科技行业,就更显得薄弱很多,虽然创新永无止境,但对于户型、立面、景观、精装修等的创新将日益趋同,差异性业越发不明显,因此,产品盈利模式是阶段性的市场特征表现,不会成为永恒的主题。

随着前三种盈利模式优势日益削弱,未来地产盈利能力核心值得探讨,个人认为服务盈利模式是未来的主流。

讲的服务盈利模式,不是单单指物业服务标准的提升和个性化定制服务的满足,而是更多层面来自于地产开发企业的管理模式的创新,从某种角度而言,管理模式的创新,是支撑服务模式的基础。

当下的竞争来自企业的资本、资源的竞争,而未来,则更多的来自企业内部管理模式的竞争,在资源紧张、信息透明、市场成熟、竞争充分的背景下,一个好的管理模式,可以有效实现成本降低、激发创新、资源整合以及绩效提升,这些都将为企业长期的生存和发展提供源源不断的支持,真正实现可持续发展。可以预言,未来的地产企业竞争,不再是关系、资本、产品的竞争,更多的则是来自服务方式的竞争。服务、管理模式的创新,必将成为未来地产盈利的核心能力之所在。

Continue Reading

如何最大化创业者融资的成功率?

为什么写这个内容?因为我做VC将近10年,其中美国2年、中国8年,这10年里面见过很多创业者,投资了很多公司,但更多的公司因为这样那样的原因没有投资。没有投资的原因很多,有的是行业的问题,有的是阶段的问题,有的是价格的问题,有的是团队的问题,都不一样。但有这么一类问题,我觉得如果创业者有足够多的经验、或者是VC之前清楚地告诉过他,那就完全可以避免,从而加大融资成功的可能性。今天这篇文章,就要谈谈创业者同VC初次见面的时候应该知道的一些事情。

现在我们假定你是一个创业者,已经提交商业计划书(关于商业计划书的一些细节问题,我以后的文章会谈到),VC表明有初步兴趣见面,那么下面你该做些什么、注意些什么呢?

在展开下面的内容之前,我们首先来谈谈初次见面的目的。我认为,第一次见面,目的其实很单纯、很简单,就是让VC对你的项目、对你这个人或者团队有个初步的印象,最好的结果就是后面还会有第二次、第三次会面。这样的话,创业者就不应该对初次见面期望过高,如果能让VC表示会跟进这个项目就是最好的结果了。我见过很多创业者,第一次见面就在谈定价(Valuation)、股份比例、董事席位等等这样的问题,显得比较着急,因为同VC的第一次会不是讨论这些东西的时候。这是我想说的第一点,不要对第一次会有过高的期望,促成下一次见面就是最好的结果。

其次,见面约在哪里?这个问题没有绝对答案。我的经验是,由于VC的日程都排得比较慢,因此大多数投资者会要求在VC办公室见面,一般在这种情况下创业者最好不要表示反对。因为第一,在VC办公室见面投资者一般就会有更多的时间和你聊,第二也方便把VC团队的其他成员介绍给你,第三你也能有机会对这家投资者有个初步的了解(办公室里面其实藏有很多信息,例如装修风格、布置方式、接待你的流程、请你喝什么饮料等等)。当然,如果你的项目特点比较特别,例如你在京郊有一个民办大学、在宝钢有个节能减排设备,或者你的办公室很有特色、能够表明你们的创业文化,那可能约在你们办公室是一个好主意。当然,见面也可以在咖啡厅等第三方地点,但正式的初次会议还是在两边的办公室之一为好。

再次,什么人参加?这里面有两个问题,第一是你带什么人去,第二是VC那边会有什么人参加。先回答第一个问题,你带什么人去?我个人觉得初次见面最好不要带很多人,对公司最重要的1-2人就好。例如你在运营一家互联网公司,你主要负责公司运营和市场推广,另一个你的创业伙伴负责产品和技术,那么你们两个人最好都参加。再比如你的公司是做医疗器械的,公司已经相对成熟,市场、销售、研发、财务、人事、行政都有专人负责,你在统领大局,那这种情况下我觉得你一个人来就好了。我见过一些公司,第一次见面就来了5-6人甚至更多,说话的时候我必须兼顾其他人,反而弱化了和核心创始人的沟通,这不是很有必要,因为还是那句话,初次见面是初步沟通,其中最重要的是同公司核心创始人的沟通。再来看第二个问题,VC那边有什么人参加?首先,这个问题可能不是能够自由选择的,因为每家VC的工作流程、工作分配等都不同。我的建议是,如果能约到级别比较高的合伙人当然好,因为他在内部的话语权较多;如果只能约到副总或者投资经理,我觉得也没什么问题,因为今后同你打交道比较多的可能就是这些人,能不能说服他们也是很关键的。

下面的问题是,带什么资料来、如何做演示?我认为VC都是喜欢简单东西的一群人,千万不要把事情弄复杂,因此我的建议是资料不要多、要精,一份好的商业计划书可能就足够了。我曾经见过一些创业者,初次见面带了很多的资料,包括营业执照、纳税证明、荣誉证书、政府批文等等,但老实讲这些资料并不太适合第一次见面。如果你的公司产品比较特殊、有创新,那带一个产品做演示也是不错的。关于演示,我这里给大家吃个定心丸,VC不会要求每个创业者都具备很精彩、很花俏的演示技巧,只要把事情讲清楚就好了,不用PPT也完全没问题。关于如何做演示,这是一个太大的话题,我的建议很简单,把复杂事情说简单、把海量信息逻辑化、多使用数据。

会议该持续多长时间?这其实也是个问题。我们这个行业里面,有很多传言,有的说初次见面就相见恨晚、聊了一个通宵,有的说10分钟就搞定,其实都比较夸张。我的经验是,一个小时左右是比较合适的,这个时间足够把该讲的事情讲清楚,如果有必要的话其他信息可以在会后继续沟通。我自己是一个喜欢效率的人,一般我会在会议的前45分钟集中问问题,而且经常是比较跳跃的思维,如果时间太长其实效率就会降低。我这么做的目的,就是想看看在一定压力的情况下,创业者的思路是不是足够清晰、事情有没有想得足够清楚、经验是不是足够丰富、团队之间的配合是不是足够默契。当然,在这个方面我的意见只能代表我自己,因为各家VC的风格有所不同,行业内我自己比较熟悉的几位合伙人就非常善于倾听、给创业者的时间也会比较长。当然,充分的沟通本身是需要时间的,我为了更深入了解一个创业者和他的项目,也会利用会后的其他场合继续沟通,这里讲的仅针对比较正式的初次见面。

当你做好了以上这些事情,那么结束的时候如何判断VC对你的兴趣呢?关于这个问题,我的同事邵亦波之前写过一些文章,大家可以参考。我个人的意见是,如果VC真正对你感兴趣,要么我们当场就会安排下一步计划,要么我们一定会在三天之内联系你,否则你就要好好评估了。当然,有一些公司可能VC很感兴趣,但有一些现实问题需要先解决,例如股权结构问题、牌照问题等等,这种情况下VC的节奏可能会放缓,但我们一定也会同你保持相当的热度。

这个话题其实还有很多其他问题,例如怎么着装、该提前多长时间到、迟到了怎么办等等,其实都是技术问题,不是那么重要。总结起来,VC是追求简单和效率的动物,所以初次见面就要争取简单、直接、高效地达到目的,而这个目的就是促成下一次见面。

Continue Reading

“小步快跑,循序渐进,不断试错”的技术思路做好互联网产品

  如果你掌握了互联网产品的规律,可能你不用太多的人力,只要瞄准用户的需求点,同时在技术开发方面,采用“小步快跑,循序渐进,不断试错”的思路,我觉得就有可能会超过大公司。

  在互联网领域创业的人越来越多,但究竟怎样才能打造出成功的互联网产品,一直存在着理解的误区,也困扰着很多创业者。

  从我个人多年的实践中,我认为互联网产品有几个容易被忽视的特点:第一,互联网产品要有一个灵魂,要符合相关领域的游戏规则,能打动用户的心。如果这一点没做好,产品外观做得再华丽,后台再强大,也很难成功。打动用户的心,这好像是废话,但也最质朴,很多产品其实不是在真正满足用户需求,而是在发明或幻想用户需求,甚至逆着用户需求在做。像国内很多SNS网站都模仿Facebook,尽管很像,但都不太成功,而开心网摸对了用户的脉,中国互联网用户上SNS实际是以开心、娱乐为主,简单、容易上手、好玩的小游戏就打动了用户。

  第二,互联网产品需要不断运营、持续打磨,好产品是运营出来的,不是开发出来的。而传统的软硬件产品都有个物化的载体,不可能经常改,比较稳定。互联网产品的本质是服务,就是通过某种形式的桥梁和窗口把服务传递给用户,由于用户的需求不断在变,产品就要随时调整。早些年微软的Windows XP比较成功,因为在传统软件时代,用户需求不多,厂商很容易能了解到;到了互联网时代,闭门造车出来的Vista就不可避免的失败,用户需求变化太快了,厂商对此没有把握。

  产品一定是让人去用的,不断根据用户反馈去修正。现在很多人都在讲“以用户和市场为中心”,但实际上还是“以公司为中心”。我曾经看过一家大公司的内部报告,说要做一个IM产品打败腾讯,说可以为自身带来什么价值,可以整合内部产品等,但从头到尾没有涉及能为用户创造何种价值。这种出发点必然决定失败的结局。

  我认为自己做客户端的资历比马化腾要深,但如果真的做一个IM产品,在产品细节和技术上可能比他做得好,但很难比他成功。我们俩的背景不一样,我做传统软件出身,而腾讯的创业团队是从做传呼的润迅出来的,之前就在做服务,这一点给了马化腾很大的帮助。这是一个分水岭,马化腾很早就掌握了互联网产品的规律,把它当成服务来做,持续改进。

  无论你的想法高明与否,我认为都不如用户的选择高明。有了任何想法,不要奢望做到完美再推向市场,不如先简单地做出一点点,就拿到市场上做实验,一旦对了就迅速跟进,一旦不对调整的成本也很低。把用户作为试金石,集小胜为大胜。

  从前面两点可以推出第三个特点,大家都说产品要做到专注和极致,对于互联网产品我感觉是“伤其十指,不如断其一指”。在产品方向上,一定要先学会做减法,而不是做加法。要先找对一个点做到极致,否则你什么功能都做,最后都不突出,没有鲜明的卖点。

Continue Reading