未来楼市究竟何去何从?

回顾2009,在高歌猛进中飞驰而过。对比那不平凡的2008,感触良久。

中国楼市是典型的政策市,股市也是同样,因此,在政策的过山车上许多人心惊肉跳,在上上下下过程中,享受着那份快乐,与股市不同,楼市真正的实现了进二退一的挺进策略,而股市则是坑了很多人。

面对不确定的2010,面对世博会,面对高歌猛进的2009留下的隐患,面对税费政策的恢复,面对信贷政策的手紧……等等,都使得2010年楼市成为关注焦点。

一手市场短期内价升量缩,前景不明

2009年,许多奇迹发生在上海楼市,星河湾的一日热销40亿,让世界震撼,5万元不再是豪宅,10万元的房子随处可见,如此的价格涨幅低却超出了市场以及我个人的预期。归结2009楼市火爆的原有,核心在于楼市的供应短缺,加上2008年底楼市压抑性需求的爆发,导致3月份以来楼市节节攀高。当然,优惠的税费政策和适度宽松的货币政策,无疑起到了催化剂的作用。

在价格猛涨的制约下,加上近期政策频出,使得原本到达高位后产生的观望情绪异常的扩散,即使这般,并没有影响一手楼盘的价格进一步挺进,据说,仁恒河滨价格已经超过5万,在敏感时期,如此高调无疑来自其2009年53余亿的销售额。因此,我相信,即使2010年此盘没有销售进帐,也不会对其资金面构成很大影响。

同样道理,在当前的上海楼市,我不清楚那个开发商资金很紧张,或者为了回笼资金或者偿还银行贷款,愿意低价倾销楼盘?好像至今还没听说,最多也就是给点小恩小惠,也是个别开发商所为。

因此,在价格进一步上涨的因素影响下,成交量萎缩是必然结果,否则才叫最后的疯狂。基于上述判断,上海楼市一手市场短期的特征很明显,价升量缩。后期,则一方面取决供应量的大小,另一方面,银行信贷政策也是至关重要的因素。

短期二手市场价跌量升,隐患明显

二手市场在2009的大好市场上,也算做了次过山车。3月份后,随着一手市场的火爆,二手市场同样表现。这一波行情在7-9月份达到了顶点,而后一度成交低迷,价格松动。但在税费政策年底到期的引诱下,抛盘量有效释放,价格反而坚挺,交易中心11、12月份持续出现交易排队的热闹景象。

然而,如前期预期,1月份则门庭冷清,现有成交。虽然,目前二手市场的存量仅仅800多万平米,但隐患同样来自2009,想想看,满两年不满五年的房子,基本在2009年底已经兑现市场,而两年内的房子,则受到冷遇,而恰恰是2年内的房子,尤其是一年多的房子,大多是08年低谷时期购买,价格为近期最低,或利空间很大,当然此部分房源未来的市场降价空间也同样较为广阔,面对此,二手市场隐忧变得明显。

与一手开发商相比,二手小业主则更加敏感,当然也更加现实,他不会考虑前期购买业主的价格,或者价格调整带来的市场反应,只要想卖,赔了也愿意就好,谁也无法也没有理由可以干涉。

政策歪打正着,或许有利于2010年下半年楼市健康

近期政策频出,国4条、上海4条,以及国11条,说实话,个人认为政策面没有什么真动作,无非是朝炒冷饭,忽悠些老百姓保持所谓的清醒头脑,并通过一些雕虫小技,向无知的购房者展示其威力,以体现政策对于楼市调控的影响,让自欺欺人的人期待着价格的下跌。

如果说这些政策踩到点子上的,也无非是银行的政策收紧,但对于二套房的首付,从2008年给与优惠到2009年底收紧,还是不清楚。上海政策是改善性住房可以给与首付2成优惠,同时享受优惠利率,而国家政策则口辞严厉,真正执行起来更后果难以预测。而利率而言,1.1倍基准利率无疑最具杀伤力,而今却变成了银行风险自行控制的砝码?想问问,在高速经济发展的中国,房地产至少10年很难出现大的调整,或者至少保持进二退一的走势,银行怎么能放弃即有政绩、又有成绩的优质信贷资产呢?当然不会!

但,这些政策最为奏效的是对于小市民、对于小业主,对于特殊的2010年楼市而言,则就非常重要。如果说2005年,是一手楼盘万里板块的万里雅筑降价8折打响了楼市降价的第一枪,2008年,万科金色雅筑打响了楼市降价的第一枪的话,那么2010年,则不会重演历史。个人判断,2010年,二手市场则会成为楼市先锋。

核心来自前面的分析,一手楼盘都在2009年赚得盆满钵满,且资金量充裕,加上供不应求,降价还真需要点儿决心或者勇气。而同样赚得盆满钵满的二手市场业主而言,没有搭上2009年底税费优惠的末班车就非常遗憾,如果在政策的震荡中不能保持清醒头脑,或者在风险和收益面前作适当让步的话,很容易出现二手大量集中抛盘的现象,加上前期获利空间太大,在60-80%增幅面前,20-30%的议价空间是很可能出现的结果。

因此,打响2010年楼市第一枪的必然是二手市场小业主。

如果调整充分,使得在二手市场集中抛盘情况下价格适当回落,促使压抑性的需求再次得到有效释放,带来楼市的健康调整的话,后期楼市积极向好。

如果调整过度,加上一手市场供应集中上市,部分开发商在下半年持续资金紧张的前提下,甚至上市公司的规模增长压力前提下,不排除楼市再一次深度调整的可能性。

上述为个人观点,供探讨!

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